Những “điểm nghẽn” của mô hình TOD truyền thống
Mô hình phát triển theo định hướng giao thông công cộng (TOD) được nghiên cứu và đưa ra khái niệm trong các đề án quy hoạch từ những năm 2016 – 2020.
Đến thời điểm hiện tại, đã có một số dự án theo hướng TOD như tuyến đường sắt đô thị số 2 (Nhổn – ga Hà Nội), tuyến đường sắt trên cao Cát Linh – Hà Đông. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, chưa có dự án TOD đúng chuẩn nào hoàn thiện do việc triển khai thực tế còn nhiều vướng mắc.
Theo các nhà chuyên môn, công tác quy hoạch sử dụng đất đôi khi còn thiếu tính linh hoạt, chưa theo kịp tốc độ phát triển hạ tầng, việc giải phóng mặt bằng, xác định ranh giới và phân khu chức năng phù hợp với đặc thù TOD vẫn còn là một bài toán khó, dẫn đến tình trạng manh mún, thiếu liên kết giữa các dự án.
Ngoài ra, dù các tuyến đường sắt đô thị đang dần hình thành ở Hà Nội, nhưng hạ tầng giao thông công cộng chưa đồng bộ.
Thêm vào đó, việc chưa có cơ chế chính sách rõ ràng để thu hút nhà đầu tư, phân bổ lợi ích từ giá trị gia tăng của đất đai, hay cơ chế ưu đãi cho các dự án TOD vẫn chưa thực sự rõ ràng và đủ hấp dẫn là thách thức lớn nhất.
Nếu khắc phục được những vướng mắc trên, theo các nhà chuyên môn, thì mô hình TOD sẽ phát huy được tối ưu hiệu quả như giảm tắc nghẽn giao thông và ô nhiễm môi trường, tiết kiệm chi phí hạ tầng và đất đai, tăng giá trị bất động sản, thúc đẩy phát triển kinh tế quanh khu vực giao thông, nâng cao chất lượng sống, dễ tiếp cận dịch vụ.
Tuy nhiên, dù TOD mang lại nhiều lợi ích nhưng khi nhìn nhận sâu hơn, đặc biệt trong bối cảnh văn hóa và xã hội Việt Nam, các nhà nghiên cứu chỉ ra mô hình này vẫn còn những “điểm nghẽn” cần được giải quyết, đó là lý do cần nghiên cứu chuyển đổi sang TOC.
TS Nguyễn Tài Thu – Sở Xây dựng Hà Nội – cho rằng mô hình TOD vẫn còn nhiều vấn đề lớn chưa được xác định rõ như: khoảng cách tiếp cận tối ưu là 500m hay 800m; lựa chọn hành lang, khu vực TOD ra sao; tiêu chuẩn quy hoạch cho các khu đô thị đa chức năng; các bước triển khai cụ thể; cũng như cơ chế tài chính để huy động nguồn lực xã hội cho các dự án TOD.
“TOC không phủ định vai trò của TOD, điểm khác biệt là mục tiêu của TOC tập trung nhiều hơn vào yếu tố con người, đặt con người và cộng đồng làm trung tâm”, TS Nguyễn Tài Thu nêu quan điểm.
Trong khi đó, theo KTS Trần Huy Ánh – Ủy viên Thường vụ Hội Kiến trúc sư Hà Nội, các nhà đầu tư nhìn nhận rằng những dự án tạo ra môi trường sinh thái lành mạnh, cùng sự ổn định và công bằng về kinh tế – xã hội, sẽ đảm bảo an toàn tài chính lâu dài. Chính sự chuyển dịch từ TOD sang TOC đã tạo nên sức hút đầu tư mạnh mẽ cho những dự án đô thị tầm cỡ này.
Tích hợp, đề cao yếu tố cộng đồng trong quá trình phát triển đô thị
Dù mô hình TOC mang lại nhiều hứa hẹn, song các chuyên gia cho rằng, việc triển khai tại Việt Nam có một số thách thức về mặt thể chế và sự phối hợp quản lý đa ngành.
Cụ thể, quy hoạch giao thông, quy hoạch sử dụng đất và phát triển đô thị thường hoạt động tương đối độc lập, thiếu đi một cơ chế phối hợp đủ mạnh để thực sự tích hợp yếu tố cộng đồng vào trong quá trình phát triển. Cùng với đó là vấn đề khó tái cấu trúc các khu dân cư hiện hữu.
Để có thể triển khai mô hình TOC hiệu quả, các chuyên gia đề xuất xây dựng cơ chế đặc thù, tạo khung pháp lý riêng cho TOC, bao gồm tiêu chuẩn quy hoạch, cơ chế tài chính linh hoạt, và chính sách chia sẻ lợi ích với người dân.
Cụ thể, cần triển khai phân tích vùng, chia nhỏ thành các lớp khác nhau để đưa ra giải pháp phù hợp: kết nối giao thông các trung tâm đô thị, trung tâm văn hóa lịch sử; phát triển tiện ích công cộng, không gian mở, không gian công cộng và sử dụng đất hợp lý. Từ đó, tạo nên các cộng đồng sống động, đa dạng, có bản sắc và gắn bó với địa điểm.
“Tổ chức lại không gian đô thị theo cấu trúc “thành phố bên dưới thành phố” với hệ thống giao thông ngầm, bãi đỗ xe dưới đất và khu dịch vụ thương mại tầng thấp kết nối các tuyến đường sắt đô thị. Thiết kế đô thị cần hướng tới công trình thân thiện, hài hòa, liên thông giao thông – thương mại – sinh hoạt cộng đồng”, KTS Nguyễn Thành Sơn – Hội Kiến trúc sư Hà Nội đề xuất.
Đồng quan điểm, TS Nguyễn Tài Thu – Sở Xây dựng Hà Nội đề xuất không bó hẹp phạm vi phát triển trong bán kính 500-800m như mô hình TOD truyền thống, mà mở rộng kết nối các khu vực lân cận, tạo mạng lưới liên kết về không gian, chức năng và cộng đồng; đồng thời tận dụng giao thông công cộng như chất xúc tác để tổ chức lại không gian đô thị, giúp cư dân tiếp cận thuận tiện các tiện ích và dịch vụ xã hội
Ông Hoàng Anh Tuấn – đại diện Vircon Hồng Kông tại Việt Nam thì nhấn mạnh vai trò của công nghệ số trong triển khai mô hình TOC. Theo đó, việc tích hợp mô hình số (Digital Twin), công nghệ BIM và AI sẽ giúp công tác quy hoạch và vận hành hạ tầng đô thị diễn ra đồng bộ, minh bạch và hiệu quả hơn.
Với những luận điểm trên, rõ ràng TOC là sự cải tiến từ TOD khi không chỉ dựa vào hạ tầng kỹ thuật, mà còn đề cao vai trò của cộng đồng và chính sách mềm trong kiến tạo không gian sống.
“Việc chuyển từ TOD sang TOC đồng nghĩa với việc dịch chuyển mục tiêu từ tối đa hóa lợi nhuận bất động sản sang khai thác giá trị tổng thể về tự nhiên, văn hóa và xã hội”, các chuyên gia nhận định.
Theo Nhật Ly (Báo điện tử của Bộ Xây dựng)
